Уважаемые форумчане, соседи по Новой Москве!
Проанализировав вопросы, задаваемые мне, как адвокату, о взысканию неустойки с застройщиков, я решил для Вашего удобства составить своего рода справочник, путеводитель по различным юридическим ситуациям, в форме вопросов и ответов.
Буду рад, если моя цель будет достигнута и мой «вопросник» поможет Вам!
Взыскание неустойки с застройщика за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве (далее – ДДУ).
1. Кто и когда имеет право требовать взыскание неустойки с застройщика?
Лицо, заключившее ДДУ, в случае, если квартира (иной объект недвижимости) не была передана по акту приема-передачи в срок, установленный ДДУ.
Требование о взыскании неустойки может быть заявлено как до передачи квартиры, так и после передачи квартиры. (Передача квартиры оформляется подписанием сторонами ДДУ передаточного акта или акта приема-передачи).
2. Как рассчитывается неустойка?
В соответствии с положениями части 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства его квартиры, приобретенной по ДДУ, застройщик уплачивает такому участнику неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки. (если участником долевого строительства является гражданин).
Привожу пример расчета неустойки:
8 500 000 (цена объекта по ДДУ) Х 380 (количество дней просрочки) Х 10,5 (ставка рефинансирования ЦБ РФ)/100/150 = 2 261 000 рублей.
К сожалению, суды уменьшают размер неустойки. Право на это дает статья 333 Гражданского кодекса РФ: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».
3. Как увеличить шансы на максимальную неустойку?
Если коротко, то ответ вытекает из самого текста статьи 333 Гражданского кодекса. Нужно убедить суд, что неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства.
Критерии соразмерности, доводы о последствиях, которые имело лично для Вас нарушение застройщиком срока передачи квартиры, у всех индивидуальны.
Это и необходимость улучшения стесненных жилищных условий и запланированный переезд поближе к месту работы и влияние роста цен на стоимость ремонта и бытовой техники для квартиры и т.д.
Существует множество судебных актов, разъяснений судов высших инстанций по этому вопросу.
В частности, Президиум Верховного суда РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), указывает, что в качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств судам надлежит учитывать конкретные обстоятельства дела, в том числе цену договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.
Неплохо взять на вооружение также недавнее Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», которым Верховный суд подробно разъясняет возможность и порядок снижения неустойки, а также доводы против такого снижения, которые суды обязаны принимать во внимание.
4. Какую максимальную сумму неустойки Вам удалось взыскать с застройщика в судах г. Москвы?
За вот уже почти три года, как я сужусь с ПАО Авгур Эстейт и А101 Девелопмент (по сути - одна компания), сумма неустойки, взыскиваемая судом, составляла примерно от 85% до 20% от заявленной в исковом заявлении сумме.
В последнее время наметилась тенденция к увеличению размера взыскиваемой неустойки вообще с застройщиков и в частности с Авгур Эстейт-А101Девелопмент - вероятно, судьи уже устали терпеть эти организации, а точнее то, что вследствие подхода этого застройщика к исполнению своих обязательств все суды Москвы и области "завалены" исковыми заявлениями к ним.
5. Что имеет право требовать пострадавший участник долевого строительства, кроме суммы неустойки?
Кроме собственно неустойки, с застройщика, нарушившего свои обязательства в части сроков передачи квартиры, подлежит взысканию:
а) компенсация морального вреда ( от 5 до 20 тысяч рублей)
б) штраф, в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, в размере до 50% от взысканных с ответчика сумм
в) юридические расходы (стоимость работы адвоката), которые суд, впрочем, также вправе уменьшить и уменьшает примерно на 50%, не смотря на то, что оплату по соглашением я провожу полностью через кассу своего адвокатского образования и предоставляю суду все платежные документы, оформленные надлежащим образом.
Также подлежат взысканию убытки, если таковые были понесены Вами в результате недобросовестного отношения застройщика к Договору - например, арендная плата по договору найма квартиры, если Вам пришлось проживать в съемном жилье, дожидаясь своей собственной квартиры.
Например, сумма неустойки, которую Вы вправе требовать по закону, равна 2 261 000 рублей.
Суд уменьшит эту сумму, допустим, в пять раз, то есть, взыщет примерно 452 000 рублей.
этой сумме прибавляем компенсацию морального вреда (средняя сумма 15000 рублей). Из общей суммы (467000 рублей/2) получаем сумму штрафа (233 500 рублей). Плюс - стоимость расходов на представителя (размер компенсации суда - примерно 20 000 рублей).
Итог: 452000+15000+2335000+20000 = 720 500 рублей - это примерная сумма, которую Вы получаете, что называется, "чистыми". Ориентироваться правильнее на такое судебное решение, хотя, как показывает практика, взысканные судом суммы могут быть и выше в разы.
6. Какова роль адвоката в процессе по взысканию неустойки?
Адвокат, во-первых, обладает профессиональными юридическими познаниями и большим практическим опытом применения этих знаний в суде. Да, безусловно, можно изучить практику в области взыскания неустойки, законодательство, постановления судов высших инстанций и защищать свои права самостоятельно.
Такой путь возможен. Но он требует времени.
Если у Вас есть время на изучение и подготовку к суду, время на составление претензии и искового заявления, время на участие в предварительном заседании суда, заседании по существу дела, время на звонки в суд, время на ожидание приема у судьи, письма и жалобы (в том случае, если при изготовлении решения, исполнительного листа Вы столкнулись с волокитой), время ожидания в очередях в суде, то самостоятельное участие в суде (по крайней мере по подобным делам) вполне допустимо.
7. Почему адвокат берет оплату вперед, а не по факту судебного решения?
Причина проста. Так как в случае выигрыша дела суд взыщет в Вашу пользу с другой стороны расходы на оплату услуг представителя, суду необходимо представить документы, подтверждающие расходы. Я работаю официально и предоставляю и Вам и суду все необходимые по законам РФ платежные документы.
Опасаться платить вперед в этом случае не стоит, поскольку статус адвоката является гарантией добросовестности его обладателя. Адвокат не директор ООО и не индивидуальный предприниматель, который может завтра «пропасть». Сведения об адвоката занесены в реестр соответствующей палаты адвокатов субъекта РФ, в котором адвокат осуществляет свою деятельность. В случае нарушения адвокатом Ваших прав он может лишиться своего статуса – перестать быть адвокатом, а это серьезная мотивация работать честно.
Помимо того, что я являюсь порядочным человеком, адвокатом, я живу рядом с Вами, в Коммунарке и мне очень дорого мое честное имя и Ваше доброе мнение обо мне и моей работе.
Итак, обращайтесь, я живу рядом с Вами и буду рад, по-соседски помочь Вам.
Консультации по всем юридическим вопросам - бесплатно.
Отзывы жителей Новой Москвы о моей работе Вы можете посмотреть здесь:
http://new.msk.ru/topic/4606-otzyvy-o-rabote-advokata/
